Yönetici seçmezsek ne olur?
Apartmanlarda yönetici seçimi, günlük işleyişin düzenli yürümesi için kritik bir adımdır. Yönetici seçilmediğinde ilk günlerde sorun çıkmayabilir; ancak bir arıza, borç, tebligat veya anlaşmazlık yaşandığında apartman temsil, tahsilat ve karar alma konularında hızlıca kilitlenebilir.
1) Yönetici seçmek zorunlu mu?
Genel kural olarak 8 ve daha fazla bağımsız bölüm bulunan ana gayrimenkullerde yönetici atanması zorunludur. 8’den az bağımsız bölüm bulunan apartmanlarda zorunluluk şartlara göre değişebilse de, “zorunlu değil” demek risk yok demek değildir. Özellikle banka, icra ve resmi kurum süreçlerinde bir temsilci gereklidir.
2) Yönetici seçilmezse hangi sorunlar çıkar?
a) Resmi muhatap eksikliği
Belediye yazıları, asansör kontrolleri, sigorta işlemleri, tebligatlar ve benzeri konularda apartman adına “muhatap” bulunamaz. Bildirimlerin kaçırılması, gecikmeler ve ek masraflar bu noktada sık görülür.
b) Aidat ve gider takibi dağılır
Aidatların düzenli toplanması, giderlerin planlanması ve borçluya karşı takip yapılması zorlaşır. Özellikle borçlu bir kat malikine karşı icra takibi gibi adımlarda karar ve temsil eksikliği süreçleri uzatabilir.
c) Hukuki süreçlerde belirsizlik oluşur
Dava açılması, gelen bir ihtara cevap verilmesi veya avukatla süreç yürütülmesi gerektiğinde “apartmanı kim temsil edecek?” sorusu ortaya çıkar. Bu belirsizlik hem zaman kaybı hem de gereksiz maliyet doğurabilir.
d) Mahkeme yönetici atayabilir
Kat maliklerinden biri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak yönetici atanmasını talep edebilir. Mahkeme dışarıdan bir yönetici atayabilir; masraflar apartmana yüklenebilir ve apartmanın tercih etmediği bir kişinin görevlendirilmesi ihtimali de vardır.
3) Küçük apartmanlarda fiili yönetim yeterli mi?
Küçük apartmanlarda çoğu zaman bir kişi gönüllü olarak aidat toplar ve ödemeleri yapar. Ancak resmi bir karar olmadan bu işlemler yürütülürse, ileride yetki tartışmaları, hesap verme sorunları ve kişisel sorumluluk riski doğabilir. En azından karar defterine işlenmiş bir seçim, bu riskleri önemli ölçüde azaltır.
4) Ne yapmalısınız?
Sorunsuz bir başlangıç için şu adımlar önerilir:
- Kat malikleri toplantıya çağrılır (gündem belirlenir).
- Yönetici seçimi oylama ile yapılır.
- Karar defterine işlenir ve imzalar alınır.
- Gerekirse banka hesabı/harcama yetkisi gibi uygulama kararları eklenir.
Sonuç
Yönetici seçilmemesi, apartmanı görünmez bir şekilde zayıflatır: işler “idare eder” gibi giderken bir gün aniden resmi bir yazı, büyük bir arıza veya ciddi bir alacak problemi çıkar ve o anda herkesin farklı düşündüğü ortaya çıkar. Bu yüzden yönetici seçimini geciktirmemek, hem mali hem hukuki açıdan en düşük maliyetli önlemdir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme değişebilir. Tereddüt halinde bir hukuk uzmanından destek alınması önerilir.