Apartman ve site yönetimlerinde en sık sorulan sorulardan biri şudur: Genel kurul toplantısı online yapılabilir mi? Özellikle pandemi sonrası dönemde birçok yönetim çevrim içi toplantı denemiştir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bu konu açık şekilde düzenlenmiş değildir. Bu nedenle mesele tamamen serbest ya da tamamen yasak değildir; belirli hukuki riskler içerir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Online Toplantıyı Düzenliyor mu?
Kanunda toplantıların elektronik ortamda yapılabileceğine dair açık bir hüküm bulunmamaktadır. Mevcut sistem, kat maliklerinin bir araya gelerek toplantı yapması esasına dayanır. Kanun hazırlanırken dijital toplantılar öngörülmediği için uygulamada yorum yoluyla çözüm üretilmektedir.
Hangi Durumlarda Online Genel Kurul Daha Güvenlidir?
1) Yönetim Planında Açık Hüküm Varsa
Eğer apartmanın yönetim planında "Toplantılar elektronik ortamda yapılabilir" şeklinde açık bir düzenleme varsa, online toplantı yapılması daha güvenli hale gelir. Yönetim planı, kanuna aykırı olmadığı sürece bağlayıcıdır.
2) Tüm Kat Maliklerinin Açık Rızası Varsa
Tüm maliklerin online toplantıya katılması ve itiraz etmemesi durumunda iptal riski azalır. Ancak bir malik sonradan usule aykırılık iddiasında bulunursa dava açma hakkı doğabilir.
3) Karma (Hibrit) Model Uygulanırsa
Uygulamada en güvenli yöntem hibrit modeldir. Fiziki toplantı çağrısı yapılır, isteyen malik salona gelir, katılamayanlar online bağlanır. Yoklama listesi düzenlenir ve karar defteri fiziki olarak imzalanır. Online katılanların beyanı ayrıca tutanağa geçirilir.
WhatsApp Oylaması Geçerli mi?
Hayır. WhatsApp grubunda yapılan anketler veya mesaj yoluyla verilen onaylar hukuken genel kurul kararı yerine geçmez. Kararların geçerli sayılabilmesi için toplantı nisabı sağlanmalı, karar defterine yazılmalı ve imzalanmalıdır.
Elektronik İmza ile Toplantı Yapılabilir mi?
Teknik olarak mümkündür. Ancak bunun için tüm maliklerin güvenli elektronik imza sahibi olması gerekir. Uygulamada bu oldukça nadir bir durumdur. Bu nedenle pratikte hibrit model daha uygulanabilir bir çözümdür.
Bir Malik İtiraz Ederse Ne Olur?
Online yapılan bir toplantıya katılamadığını veya usule aykırılık bulunduğunu iddia eden bir malik, kararların iptali için dava açabilir. Özellikle çağrı usulü, toplantı nisabı ve imza süreci doğru yönetilmemişse kararların iptali mümkündür.
Sonuç: Online Genel Kurul Mümkün mü?
Online genel kurul tamamen yasak değildir; ancak kanunda açık düzenleme bulunmadığı için dikkatli uygulanmalıdır. Yönetim planının incelenmesi, çağrı usulünün doğru yapılması, yoklama ve imza sürecinin eksiksiz yürütülmesi büyük önem taşır.
Her somut olayın kendine özgü şartları bulunabilir. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Detaylı hukuki değerlendirme için bir hukukçuya danışılması önerilir.