Apartman ve site yönetiminde bazı önemli kararların alınabilmesi için sıradan çoğunluk yeterli değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu bazı durumlarda kararın geçerli olabilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) onayını şart koşar. Bu nedenle yöneticiler ve kat malikleri sık sık şu soruyla karşılaşır: 4/5 çoğunluk gereken bir kararda herkesin aynı anda toplantıda bulunup imza atması mı gerekir?
4/5 Çoğunluk Ne Demektir?
Bir apartmanda 20 bağımsız bölüm varsa, 4/5 çoğunluk için en az 16 kat malikinin kararı kabul etmesi gerekir. Bu oran apartmandaki malik sayısına göre hesaplanır. Bazı kararlar için bu yüksek çoğunluk aranmasının nedeni, alınacak kararın tüm binayı önemli ölçüde etkilemesidir.
4/5 Çoğunluk Gereken Kararlara Örnekler
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre aşağıdaki gibi bazı kararlar için yüksek çoğunluk aranabilir:
- Dış cephe görünümünü değiştiren uygulamalar
- Ortak alanların kullanım şeklini değiştiren düzenlemeler
- Binanın bazı teknik sistemlerinde önemli değişiklikler
- Ortak alanlara reklam veya ticari kullanım verilmesi
Herkesin Aynı Toplantıda İmza Atması Gerekir mi?
Uygulamada en çok merak edilen konu budur. Kanunda 4/5 çoğunluğun nasıl toplanacağı ayrıntılı şekilde belirtilmemiştir. Bu nedenle pratikte iki farklı yöntem kullanılmaktadır.
1. Toplantıda Karar Alınması
En sağlıklı yöntem, kat malikleri kurulunun toplanması ve kararın toplantı sırasında oylanmasıdır. Kararı kabul eden kat malikleri karar defterine imza atar ve 4/5 çoğunluk bu şekilde sağlanır.
2. Sonradan İmza Toplanması
Uygulamada bazı maliklerin toplantıya katılamaması nedeniyle karar metni hazırlanarak maliklerden sonradan imza toplanması da görülebilir. Ancak bu yöntemde dikkat edilmesi gereken bazı noktalar vardır:
- İmza atan kişinin kat maliki olması gerekir
- Toplanan imzalar karar metni ile birlikte karar defterine işlenmelidir
- Çoğunluk hesabı doğru yapılmalıdır
Karar Defteri Neden Önemlidir?
Apartman yönetiminde alınan kararların geçerli ve düzenli şekilde kayıt altına alınması için karar defteri tutulması gerekir. Toplantıda alınan kararların veya sonradan imza ile kabul edilen kararların bu deftere yazılması, ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda önemli bir belge niteliği taşır.
Sonuç
4/5 çoğunluk gereken apartman kararlarında tüm kat maliklerinin aynı anda toplantıda bulunması şart değildir. Ancak kararın geçerli sayılabilmesi için gerekli çoğunluğun gerçekten sağlanması, imzaların kat maliklerine ait olması ve kararın yönetim kayıtlarına doğru şekilde işlenmesi büyük önem taşır.