Yeni tamamlanan apartman ve site projelerinde en çok sorulan sorulardan biri şudur: “Yönetici kim olacak, yönetim ne zaman kurulacak ve ilk yönetimi kim oluşturacak?”
Özellikle yeni yerleşimin başladığı büyük sitelerde henüz çok az kişi taşınmışken yönetim konusunda belirsizlik yaşanması oldukça yaygındır. Bu yazıda yeni kurulan bir apartman veya sitede yönetimin nasıl oluştuğunu Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde adım adım ele alıyoruz.
Yönetici Kimdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici, apartman veya sitenin ortak alanlarının yönetiminden sorumlu kişidir. Yönetici tek kişi olabileceği gibi büyük sitelerde yönetim kurulu şeklinde de görev yapabilir.
Yöneticinin başlıca görevleri şunlardır:
- Ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak
- Aidatları toplamak ve giderleri ödemek
- Apartman defterlerini tutmak
- Kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygulamak
- Apartmanı üçüncü kişilere karşı temsil etmek
Yönetim Planını Kim Hazırlar?
Bir binanın veya sitenin yönetim planı, apartmanın çalışma kurallarını belirleyen temel belgedir. Uygulamada çoğu zaman bu plan, proje aşamasında müteahhit veya proje geliştiricisi tarafından hazırlanır ve kat mülkiyeti kurulurken tapuya tescil edilir.
Yönetim planında genellikle şu konular yer alır:
- Yönetim şekli
- Yönetici seçimi
- Aidat paylaşım yöntemi
- Ortak alanların kullanımı
- Binada uyulması gereken kurallar
İlk Başta Yönetimi Kim Yürütür?
Yeni yapılan projelerde henüz çok az kişi taşınmış olabilir. Bu durumda genellikle ilk dönemde site yönetimi müteahhit firma veya onun görevlendirdiği bir kişi tarafından yürütülür.
Bu uygulama genellikle geçici bir çözümdür. Amaç, site tamamen yerleşene kadar temizlik, güvenlik, bakım ve benzeri hizmetlerin yürütülmesini sağlamaktır.
Yeni Yönetim Ne Zaman Kurulabilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “şu kadar daire satılınca yönetim kurulmalıdır” şeklinde kesin bir oran bulunmaz.
Ancak kat malikleri toplantısı yapılabilecek çoğunluk oluştuğunda yönetim seçimi yapılabilir.
Genel kural şudur:
- Kat malikleri kurulu toplantısı için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası gerekir.
- İlk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı yapılabilir.
Dolayısıyla tüm daireler satılmamış olsa bile yeterli sayıda kat maliki varsa yeni yönetim seçilebilir.
Az Sayıda Kişi Oturuyorsa Yönetim Kurulabilir mi?
Yeni sitelerde bazen yüzlerce daire bulunmasına rağmen henüz az sayıda kişi taşınmış olabilir. Bu durumda sıkça şu soru gündeme gelir: “Henüz az kişi oturuyor, yönetim kurulabilir mi?”
Burada önemli olan oturan kişi sayısı değil, kat maliki sayısıdır.
Daire sahibi şehir dışında olsa bile toplantıya katılabilir, vekalet verebilir veya yazılı onay gönderebilir. Bu nedenle yeterli sayıda kat maliki bir araya geldiğinde yeni yönetim oluşturulabilir.
Yönetim Kurmak Zorunlu mudur?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre 8 ve daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur.
Yönetici seçilmemesi durumunda şu sorunlar ortaya çıkabilir:
- Aidatların toplanamaması
- Ortak giderlerin ödenememesi
- Temizlik ve bakım hizmetlerinin aksaması
- Binanın resmi işlemlerinin yapılamaması
Bu nedenle mümkün olan en kısa sürede kat malikleri kurulu toplanarak yönetim oluşturulması önerilir.
Büyük Sitelerde İlk Yönetim Nasıl Kurulur?
Yeni kurulan büyük sitelerde yönetim genellikle şu adımlarla oluşturulur:
- Kat maliklerine toplantı çağrısı yapılır
- Kat malikleri kurulu toplanır
- Yönetici veya yönetim kurulu seçilir
- Denetçi seçilir
- Aidat ve işletme bütçesi belirlenir
Bu aşamadan sonra site artık kat maliklerinin seçtiği yönetim tarafından yönetilmeye başlanır.