Apartman veya site yönetiminde bazen seçilmiş yönetici fiilen görevini yapmaz: aidat tahsilatı aksar, bakım-onarım gecikir, hesap verilemez hale gelir. Bu durumda amaç; tartışmayı büyütmek değil, binanın işleyişini yeniden düzene sokmak olmalıdır.
Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Uygulama, yönetim planı ve somut olaya göre değişebilir. Kesin hukuki değerlendirme için bir avukata danışılması önerilir.
1) Önce “Görevini Yapmama” Ne Demek, Netleştirin
Yöneticinin görevini yerine getirmediği iddiası, mümkün olduğunca somutlanmalıdır. Örneğin; ortak giderlerin tahsil edilmemesi, zorunlu bakım/denetimlerin yaptırılmaması, gelir-gider kayıtlarının tutulmaması, yapılan harcamaların belgeye dayandırılmaması, kat maliklerine bilgi verilmemesi gibi durumlar bu kapsama girebilir.
Pratik öneri: Sorunu “kişiye” değil, “işe” bağlayın. “Hesap verilmedi / bakım yapılmadı / toplantı çağrısı yok” gibi ölçülebilir başlıklar üzerinden ilerlemek çözümü kolaylaştırır.
2) Yazılı Talep ve Şeffaflık: İlk ve En Sağlam Adım
İlk adım olarak yöneticiden yazılı şekilde bilgi ve belge talep edilmesi tavsiye edilir. Amaç, yönetimi köşeye sıkıştırmak değil; kayıt düzenini ve hesap verilebilirliği yeniden kurmaktır. Yazılı talep (imzalı dilekçe, e-posta, site içi duyuru sistemi vb.) ileride uyuşmazlık doğarsa ispat açısından da önemlidir.
3) Hangi Şartlarda Toplantı Yapılır? (Olağan / Olağanüstü)
Kat malikleri kurulu normalde yılda en az bir kez olağan toplantı yapar. Ancak yönetici görevini yapmıyor veya acil bir ihtiyaç doğuyorsa, olağanüstü toplantı gündeme gelir. Olağanüstü toplantının kim tarafından, nasıl çağrılacağı ve çağrı usulü çoğu zaman yönetim planında ayrıca düzenlenmiş olabilir. Bu nedenle önce yönetim planına bakmak doğru olur.
Dikkat: Toplantı çağrısı ve tebligat usulü hatalı olursa alınan kararlar sonradan “usulsüzlük” iddiasına konu olabilir. Mümkün olduğunca yazılı, ispatlanabilir ve yönetim planına uygun ilerleyin.
4) Yeni Yönetici Seçilebilir mi? Evet — Doğru Gündem ve Oylama ile
Toplantı usulüne uygun yapılır ve gerekli çoğunluklar sağlanırsa, mevcut yönetici görevden alınabilir ve yerine yeni yönetici seçilebilir. Uygulamada en sağlıklı yöntem, toplantı gündemine açıkça şu maddeleri koymaktır:
- Mevcut yöneticinin faaliyetlerinin değerlendirilmesi
- Görevden alma / görev süresinin sona erdirilmesi
- Yeni yönetici seçimi (adı-soyadı, görev süresi, yetkiler)
- Devir-teslim (defter, hesap, banka, anahtar, şifre, sözleşmeler)
5) Seçim Yapılamıyorsa: Kat Malikleri Toplanamıyor ya da Çoğunluk Sağlanamıyorsa
En zor senaryo şudur: toplantı çağrısı yapılıyor ama kimse gelmiyor, gelenler çoğunluğu sağlamıyor veya kimse yönetici olmak istemiyor. Bu durumda bina fiilen “yönetimsiz” kalır ve bu; aidatların toplanmaması, faturaların ödenmemesi, zorunlu bakımların aksaması gibi ciddi riskler doğurur.
Önemli: Belediyeye veya kaymakamlığa yapılan başvurular çoğu zaman “yöneticiyi görevden alma/atama” sonucunu doğurmaz. Uygulamada yönetici atanması veya yönetim boşluğunun giderilmesi için temel yol, Sulh Hukuk Mahkemesi sürecidir.
6) Şikayet Edilecek Bir Yer Var mı? (İdari Merci mi, Mahkeme mi?)
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yöneticinin görevini yapmaması, görevden alınması veya yeni yönetici belirlenememesi gibi başlıklarda, sonuç aldıran ana mekanizma genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi başvurularıdır. Mahkemeden; yöneticinin değiştirilmesi, yönetici atanması veya yönetimin işleyişinin sağlanmasına yönelik tedbirler istenebilir.
Eğer iddia yalnızca “ilgisizlik” değil de para/evrak usulsüzlüğü, zimmet veya açık bir suç şüphesi içeriyorsa, ayrıca savcılığa suç duyurusu gibi yollar da gündeme gelebilir. Bu tip durumlarda somut delil ve belge düzeni çok önemlidir.
7) Adım Adım Uygulanabilir Yol Haritası
- Yönetim planını çıkarın ve toplantı/çağrı usulünü kontrol edin.
- Yöneticiye yazılı bilgi-belge talebi iletin (gelir-gider, sözleşmeler, bakım belgeleri).
- Gündemi net olan bir olağanüstü toplantı çağrısı yapın.
- Toplantıda görevden alma + yeni yönetici seçimi + devir-teslim kararlarını tutanağa bağlayın.
- Toplanamıyor veya seçim yapılamıyorsa, mahkeme yolu için evraklarınızı (çağrılar, tutanaklar, yazışmalar) hazırlayın.
8) Sonuç
Seçilmiş yönetici görevini yerine getirmiyorsa çözüm; önce yazılı talep ve şeffaflıkla süreci toparlamak, ardından usule uygun toplantı ile yeni yönetimi seçmek, bu da mümkün olmazsa yönetim boşluğunu gidermek için Sulh Hukuk Mahkemesi yoluna başvurmaktır. Bu süreçte en güçlü dayanağınız; yazılı kayıt, tutanak ve belge düzeni olacaktır.
Hatırlatma: Olaylar; yönetim planı, bağımsız bölüm sayısı, arsa payları, önceki kararlar ve delillere göre değişebilir. Önemli bir uyuşmazlıkta profesyonel hukuki destek almak genellikle en doğru adımdır.