Aidatların ödenmemesi; temizlik, güvenlik, personel maaşı, bakım-onarım ve sözleşmeli hizmetlerin aksamasına neden olur. Bu nedenle yönetimin gecikmeyi uzatmadan, belgeye dayalı ve öngörülebilir bir süreç yürütmesi önemlidir.
1) Aidat borcundan kim sorumludur?
Asıl sorumlu kat malikidir. Bağımsız bölüm kiraya verilmiş olsa bile, aidat ve ortak gider borçlarının temel muhatabı kural olarak maliktir. Kiracı, kira sözleşmesi gereği “aidatı ben ödeyeceğim” dese bile, bu sözleşme yönetim açısından her zaman bağlayıcı bir garanti oluşturmaz; yönetim bakımından güvenli muhatap çoğu durumda maliktir.
Kiracının sorumluluğu var mı?
Kiracı, kullanım kaynaklı giderleri (ör. dönemsel işletme giderleri) kira sözleşmesine göre üstlenmiş olabilir. Ancak takip stratejisi belirlenirken şu ayrım önemlidir:
- Yönetim açısından: Genellikle en güçlü ve tartışmasız muhatap kat malikidir.
- Malik-kiracı ilişkisi açısından: Malik, kendi ödediği ortak giderleri sözleşmeye göre kiracıya rücu edebilir.
2) Takip kiracı için mi başlatılır, malik için mi?
Uygulamada iki yol görülebilir:
- Birincil yol (sık önerilen): Kat malikine karşı takip başlatmak.
- İkincil yol (olaya göre): Borcun kiracıdan kaynaklandığı açıkça belgelenebiliyorsa ve yönetim planı/kararlar/uygulama bunu destekliyorsa, kiracıya karşı da takip gündeme gelebilir.
En güvenli yaklaşım çoğu senaryoda, icra takibini kat malikine yöneltmek; kiracı ile tahsilat görüşmelerini ise “idari süreç” olarak yürütmektir.
3) Adım adım izlenecek yol
A) Borcu netleştirin ve belgeleyin
- Borcun ait olduğu dönem(ler), tutar, gecikme tazminatı/faiz ve toplam bakiyeyi açıkça gösteren borç dökümü
- İlgili dönem işletme projesi / bütçe, aidat dağılımı
- Genel kurul kararları ve/veya yönetici yetkisini gösteren kayıtlar (yetki tartışmasını azaltır)
B) Yazılı hatırlatma ve ihtar (tavsiye edilir)
İcra öncesi, borçluya yazılı bildirim (e-posta/WhatsApp/tebligat) ile borcun hatırlatılması ve ödeme için makul süre verilmesi çoğu zaman tahsilatı hızlandırır ve ileride “iyi niyetli süreç yürütüldü” kaydı oluşturur.
C) İcra takibi (ilamsız takip) seçeneği
Ödeme yapılmazsa yönetim, uygun görülen yolla icra takibi başlatabilir. İcra takibinde borç kalemlerinin ve dayanakların açık olması, itiraz halinde sürecin güçlü ilerlemesini sağlar.
D) Borçlu itiraz ederse ne olur?
Borçlu, süresi içinde itiraz ederse süreç “itirazın kaldırılması/iptali” gibi hukuki adımlara dönüşebilir. Bu aşamada belge düzeni ve hesaplamaların doğruluğu çok önemlidir.
4) Avukat tutmak zorunlu mu?
Hayır, zorunlu değildir. Yönetici/ yönetim adına yetkili kişi icra işlemlerini başlatabilir. Ancak aşağıdaki durumlarda avukat desteği çoğu zaman faydalıdır:
- Borçlu sık itiraz ediyorsa veya itiraz edeceğini belirtiyorsa
- Borç tutarı yüksekse ya da birden fazla dönem birikmişse
- Malik-kiracı sorumluluğu tartışmalıysa
- Tebligat/hesaplama/kalemlendirme hatası riski varsa
5) “Basit yöntemler” icra yerine geçer mi? Hukuki riskleri
Apartman ve sitelerde bazen şu yöntemlere başvurulduğu görülür: asansör kartı iptali, sosyal tesis kullanımını engelleme, duyuru panosuna borçlu listesi asma vb. Bu yöntemler, her olayda “kesin hukuka uygundur” denebilecek yöntemler değildir ve kişilik hakları / kullanım hakkı gibi alanlarda ihtilaf doğurabilir.
6) Uygulama için kısa kontrol listesi
- Doğru muhatap belirlendi mi? (çoğunlukla kat maliki)
- Borç dökümü, dönem ve kalemler net mi?
- İşletme projesi/karar dayanakları hazır mı?
- Yazılı bildirim yapıldı mı ve kayıt altına alındı mı?
- İtiraz ihtimali için belge düzeni sağlam mı?
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayın özelliklerine göre hukuki durum değişebilir. Ayrıntılı değerlendirme için avukata başvurmanız önerilir.