Apartman ve site yönetiminde en sık sorulan sorulardan biri şudur: “Daire boş, kimse oturmuyor. Yine de aidat ödemek zorunda mıyım?” Aynı soru dükkanlar için de geçerlidir. Kural olarak cevap evet: Boş bağımsız bölüm de ortak giderlere katılır.
Kısa cevap: Bağımsız bölüm boş olsa bile aidat/ortak gider payı genellikle ödenir. “Kullanmıyorum” gerekçesi tek başına indirim veya muafiyet sağlamaz.
1) Neden Boşken de Aidat Ödenir?
Aidat çoğu zaman “kullanım ücreti” gibi düşünülse de pratikte apartman/site bütçesinin ayakta kalmasını sağlayan ortak gider payıdır. Asansör bakımı, sigorta, ortak alan elektriği, görevli maaşı gibi kalemler; bir kişinin dairede oturup oturmamasına bakmadan binanın tamamını ilgilendirir.
2) Hangi Kalemler Boş Bağımsız Bölüm İçin de Ödenir?
Boş daire/dükkan için de (kural olarak) ödenen ortak giderlere örnekler:
- Asansör periyodik bakım ve kontrol giderleri
- Ortak alan elektrik ve temizlik giderleri
- Kapıcı/görevli ücretleri ve yan hakları (varsa)
- Ortak alan sigortaları
- Bakım-onarım, demirbaş ve yönetim giderleri
- Güvenlik hizmeti (varsa)
3) “Eksik Aidat” Ödeme Mümkün mü?
Genel uygulamada hayır. Bütçede “aidat” olarak belirlenen tutar, ortak giderleri karşılamak için hesaplanır. Boş olduğu gerekçesiyle tek taraflı indirim yapılması, diğer maliklere yük bindireceğinden uyuşmazlığa yol açabilir.
Dikkat: Yönetici tek başına “boş daireye indirim” kararı veremez. Böyle bir uygulama olacaksa bunun yönetim planı ve/veya kat malikleri kurulu kararı ile hukuka uygun şekilde düzenlenmesi gerekir.
4) Ödenmeyebilecek Masraf Kalemleri Olabilir mi?
Bazı kalemler tüketime/kullanıma bağlı olabilir. Bu durumda fiili tüketim yoksa ödeme de çıkmayabilir. Örnekler:
- Sayaçlı su tüketimi: Dairede tüketim yoksa su bedeli çıkmayabilir (ortak su/ortak gider farklıdır).
- Isı pay ölçer/kalorimetre ile ölçümlü ısıtma: Tüketim çok düşükse değişken kısım düşük gelebilir; ancak çoğu sistemde sabit/ortak kısım devam eder.
- Site içi özel kullanım ücreti: Havuz kartı, spor salonu üyeliği gibi “aidattan ayrı” kurgulanmış hizmetler kullanılmıyorsa ayrıca alınmayabilir.
Burada kritik nokta şudur: Kalem aidatın içinde zorunlu ortak gider mi, yoksa ayrı bir kullanım bedeli mi? Bu ayrım çoğu zaman yönetim planı, işletme projesi ve kurul kararlarıyla netleşir.
5) Dükkanlar İçin Özel Durumlar
Dükkanlar da kural olarak ortak giderlere katılır. Ancak bazı yapılarda dükkanların farklı kullanım biçimi nedeniyle, yönetim planında açık hüküm varsa bazı kalemlerde farklılaştırma görülebilir (ör. yalnızca konutlara hizmet eden bir unsur). Yine de genel ortak giderlerden muafiyet otomatik değildir; mutlaka belgelere ve kararlara bakmak gerekir.
6) Uyuşmazlık Olursa Pratik Yol Haritası
- Yönetim planını ve son işletme projesini inceleyin (kalemlerin aidat mı, kullanım bedeli mi olduğunu ayırt edin).
- Gider kalemini belgelendirin: faturalar, sözleşmeler, bakım formları, bordrolar.
- Gerekiyorsa kat malikleri kurulunda konu gündeme alın ve karar altına alın.
OYA’dan öneri: “Boş daire aidattan muaf mı?” sorusunun en hızlı cevabı için elinizde şu üç şey olsun: (1) yönetim planı, (2) son işletme projesi, (3) aidatın kalem bazlı dökümü. OYA’ya bu bilgileri yazarsanız daha net yönlendirme yapılabilir.
Özet
- Boş daire/dükkan genellikle aidat öder.
- Boş diye tek taraflı eksik ödeme kural olarak doğru değildir.
- Bazı kalemler (sayaçlı tüketimler, ayrı kullanım bedelleri) tüketime bağlı olduğundan fiili tüketim yoksa düşük/0 çıkabilir.
- İstisnaları belirleyen ana kaynaklar: yönetim planı + kurul kararları + işletme projesi.
Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Her apartman/site özelinde yönetim planı ve somut koşullar farklılık gösterebilir. Kesin hukuki değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.