Aidat Nasıl Hesaplanır?

Apartman ve site yönetiminde en çok sorulan sorulardan biri şudur: "Aidat nasıl belirlenir, kime göre neye göre hesaplanır?" Aidat, ortak giderleri karşılamak amacıyla kat maliklerinden toplanan bedeldir. Hesaplama yöntemi keyfi değildir; temel olarak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine dayanır.

1) Önce Toplam Gider Belirlenir

Aidat hesaplaması gider tespiti ile başlar. Aylık veya yıllık bazda tüm ortak gider kalemleri net şekilde ortaya konmalıdır.

Kapıcı / görevli maaşı ve SGK
Ortak alan elektrik ve su
Asansör bakım sözleşmesi
Temizlik ve bahçe giderleri
Yönetim giderleri
Küçük bakım-onarım
Büyük giderler için avans payı

Dikkat: Çatı yenileme, dış cephe mantolama gibi büyük işler için ayrıca genel kurul kararı alınmalı ve gerekiyorsa ek aidat toplanmalıdır.

2) Giderlerin Paylaştırılması

Genel kural şudur: Kat malikleri ortak giderlere arsa payları oranında katılır. Tapuda yazan arsa payı bu hesabın temelidir.

Örnek hesap: Toplam aylık gider 12.000 TL, toplam arsa payı 1000 ve ilgili dairenin arsa payı 50 ise hesap şu şekilde yapılır:

12.000 × (50 / 1000) = 600 TL aidat

Bazı giderler (örneğin yönetici ücreti) eşit paylaştırılabilir; ancak bu durum yönetim planı ve genel kurul kararına göre değerlendirilmelidir.

3) Asansör ve Kat Farkı

"Zemin kattayım, asansör kullanmıyorum" itirazı sık görülür. Ancak asansör ortak alan sayılır. Yönetim planında aksi yazmadıkça kat malikleri kullanım durumuna bakılmaksızın bu giderlere katılır.

4) Boş Daire Aidat Öder mi?

Evet. Aidat yükümlülüğü kullanım değil, mülkiyet esasına dayanır. Daire boş olsa dahi aidat sorumluluğu devam eder.

5) Kiracı mı Malik mi Öder?

Olağan aidatlar genellikle kiracı tarafından ödenir; ancak büyük demirbaş ve yapısal giderler malik sorumluluğundadır. Yönetim açısından muhatap her zaman kat malikidir.

6) Sağlıklı Aidat Planlaması

Gerçekçi bir bütçe için geçen yılın giderleri dikkate alınmalı, beklenen artış oranı eklenmeli ve en az %5–10 güvenlik payı bırakılmalıdır. Çok düşük aidat kısa vadede memnuniyet yaratır; ancak uzun vadede ciddi finansal sorunlara yol açabilir.

7) Sık Yapılan Hatalar

Genel kurul kararı olmadan artış yapmak
Arsa payı hesabını göz ardı etmek
Hesap vermeden tahsilat yapmak
Kayıtsız ve elden para toplamak

Önemli: Şeffaflık ve düzenli kayıt tutulmaması, yöneticinin hukuki sorumluluğunu artırabilir.

Sonuç

Aidat hesaplaması; giderlerin doğru tespiti, kanuna uygun paylaştırma, genel kurul kararı ve şeffaf kayıt düzeni üzerine kurulmalıdır. Her apartmanın yönetim planı farklı olabileceğinden somut durum ayrıca değerlendirilmelidir.

Hukuki Hatırlatma: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olaylarda yönetim planı ve tapu kayıtları belirleyici olabilir. Ayrıntılı hukuki değerlendirme için bir avukata başvurmanız önerilir.