Site otoparkının bir bölümü işletmeye kiralanabilir mi?
Site veya apartman otoparkının bir bölümünün elektrikli araç şarj cihazı, oto yıkama ya da restoran vale noktası gibi amaçlarla bir işletmeye kiralanması, uygulamada sık gündeme gelir. Ancak bu tür işlemler, çoğu zaman ortak alanın kullanım şeklini etkilediği için “basit bir yönetim kararı” gibi düşünülmemelidir.
Önemli not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Her sitenin yönetim planı, otoparkın fiili kullanımı ve projenin etkisi farklıdır. Somut olayda kesin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.
1) Önce temel soru: Otopark “ortak alan” mı?
Otopark alanları çoğu sitede/ apartmanda ortak yer niteliğindedir. Bu nedenle otoparkın bir bölümünü üçüncü kişiye (işletmeye) bırakmak; çoğu zaman maliklerin ortak kullanım hakkını etkileyen bir tasarruf haline gelir. İlk adım olarak yönetim planında otoparkın nasıl tanımlandığı ve kullanım rejiminin nasıl düzenlendiği kontrol edilmelidir.
2) Oy çokluğu mu, oy birliği mi? (Pratik ayrım)
Bu konuda tek cümlelik, her duruma uyan bir cevap vermek zordur; çünkü kararın niteliği, işin otopark kullanımını ne kadar değiştirdiğine göre şekillenir. Pratikte iki temel senaryo üzerinden düşünmek daha sağlıklıdır:
Senaryo A — Sınırlı etki / site yararına, kullanım hakkını daraltmayan düzenleme:
- Küçük bir alan, siteye gelir sağlamak veya maliyeti azaltmak amacıyla kullanılıyorsa
- Maliklerin otopark hakkı fiilen ortadan kalkmıyor, ciddi bir tahsis oluşmuyorsa
- Gürültü/yoğunluk/güvenlik gibi etkiler sınırlı kalıyorsa
Bu tür durumlarda bazı uygulamalarda çoğunlukla karar alınabildiği görülür. Yine de bu yorum her projede güvenli olmayabilir; “tahsis” ve “amaç değişikliği” eleştirisine açık kalır.
Senaryo B — Tahsis / ticari kullanım / ortak kullanımın daralması:
- Otoparkın bir kısmı sürekli şekilde işletmeye ayrılıyor (tahsis ediliyor) ise
- Maliklerin park/kullanım imkânı azalıyor veya kullanım düzeni kökten değişiyorsa
- Oto yıkama, vale noktası gibi ticari faaliyet yoğunluk, gürültü, güvenlik veya huzur riski doğuruyorsa
Bu durumda “ortak alanın kullanım şeklinin değişmesi” tartışması güçlenir. Uygulamada, iptal riskini düşürmek için oy birliği (tüm kat maliklerinin onayı) aranması daha güvenli yaklaşımdır.
Risk uyarısı: Ticari faaliyet etkisi yüksek olan (oto yıkama, vale, dışarıya hizmet gibi) projelerde yalnızca “katılanların çoğunluğu” ile karar almak, sonradan iptal davası ve sözleşmenin akıbeti açısından ciddi risk doğurabilir.
3) Elektrikli araç şarj istasyonu için özel değerlendirme
Şarj ünitesi projeleri ikiye ayrılır:
- Yalnızca site sakinlerine hizmet (kapalı devre, güvenlik ve teknik şartlara uygun): Etkisi sınırlıysa çoğunlukla karar alınabildiği durumlar görülür.
- Dışarıya hizmet / ticari işletme mantığı (kira geliri, üçüncü kişilerin giriş-çıkışı): Tahsis ve kullanım değişikliği tartışması güçlenir; oy birliği ihtiyacı artar.
4) Toplantı katılım sayısı (nisap) önemli mi?
Evet. Önce toplantının usulüne uygun yapılması ve gerekli toplantı nisabının sağlanması gerekir. Ayrıca karar türüne göre aranan çoğunluk farklılaşabilir.
Pratik hatırlatma:
- Karar oy birliği gerektiriyorsa, toplantıya katılmayan maliklerin de yazılı onayı alınmadan “tam oy birliği” sağlanmış sayılmaz.
- Katılım düşükse veya çağrı-usul hatası varsa, kararlar iptale daha açık hale gelir.
5) Yönetici açısından güvenli yol haritası
- Yönetim planını inceleyin: Otoparkın tanımı, tahsis hükümleri, gelir elde etme yetkisi vb.
- Projenin etkisini yazılılaştırın: Kaç m², kaç araçlık alan, giriş-çıkış, gürültü, güvenlik, saat aralığı.
- Karar taslağını net kurun: Süre, kira bedeli, sorumluluklar, sigorta, güvenlik, denetim, fesih şartı.
- Mümkünse en güçlü nisapla ilerleyin: Ticari tahsis şüphesi varsa oy birliği hedefleyin.
- Sözleşmeyi karar defterine dayandırın ve gelir-gider planına (işletme projesi) işleyin.
Sonuç
Otoparkın bir bölümünü işletmeye kiralama işlemi; projenin niteliğine göre çoğunlukla veya oy birliğiyle değerlendirilebilecek bir alandır. Ancak maliklerin kullanım hakkını daraltan, sürekli tahsis yaratan ve ticari faaliyeti belirgin olan projelerde oy birliği yaklaşımı genellikle daha güvenli kabul edilir.
OYA’dan öneri: Kararı almadan önce yönetim planı maddelerini buraya kopyalarsanız, metne göre “çoğunluk mu, oy birliği mi daha doğru olur?” sorusunu daha net çerçevelerim. (Bu değerlendirme yine de hukuki danışmanlığın yerini tutmaz.)