Apartman ve site yaşamında zaman zaman bazı bağımsız bölüm sahipleri kendi dairelerinde veya dükkânlarında değişiklik yapmak isteyebilir. Bunlardan biri de binanın dış duvarına sonradan pencere açılmasıdır. Özellikle dükkânların havalandırma veya ışık ihtiyacı nedeniyle bina duvarını delerek pencere açtığı durumlarla sıkça karşılaşılmaktadır.
Ancak bu tür işlemler sadece o bağımsız bölümü değil, tüm binanın ortak yapısını ve mimari bütünlüğünü ilgilendirir. Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuda bazı sınırlamalar getirmiştir.
Binanın Dış Duvarı Ortak Alan Sayılır
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre binanın taşıyıcı sistemi, dış duvarları ve cepheleri ortak yer kabul edilir. Bu alanlar tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir. Bu nedenle bir kişinin tek başına bu alanlarda değişiklik yapma hakkı yoktur.
Bir bağımsız bölüm sahibi kendi dairesinde değişiklik yapabilir; ancak ortak alanlara müdahale eden bir işlem söz konusuysa diğer kat maliklerinin hakları da devreye girer.
Sonradan Pencere Açmak Mimari Değişiklik Sayılabilir
Binanın dış duvarının delinerek yeni bir pencere açılması çoğu durumda mimari proje değişikliği anlamına gelir. Bu işlem:
- Binanın dış görünümünü değiştirir,
- Yapının taşıyıcı sistemine zarar verebilir,
- Ortak alan üzerinde müdahale oluşturur.
Bu nedenle genellikle bu tür işlemler için kat maliklerinin onayı ve gerekli teknik izinlerin alınması gerekir. İzin alınmadan yapılan değişiklikler hukuka aykırı kabul edilebilir.
“Cezayı Öderim Yine Yaparım” Demek Sorunu Çözmez
Bazen bağımsız bölüm sahipleri yapılan değişiklik için bir ceza ödemeyi göze alarak işlemi yapabileceklerini düşünebilir. Ancak bu yaklaşım doğru değildir.
Çünkü hukuka aykırı bir müdahale sadece para cezası ile sonuçlanmaz. Gerekli durumlarda:
- Değişikliğin eski haline getirilmesi istenebilir,
- Mahkeme yoluyla müdahalenin kaldırılması talep edilebilir,
- Binaya verilen zararlar için ayrıca sorumluluk doğabilir.
Bu nedenle ortak alanlara yapılan müdahalelerde “ceza öderim olur biter” yaklaşımı çoğu zaman geçerli değildir.
Yönetim ve Kat Maliklerinin Yapabilecekleri
Binada izinsiz olarak pencere açılması gibi bir durumla karşılaşıldığında apartman yönetimi veya kat malikleri şu adımları değerlendirebilir:
- Durumun yazılı olarak ilgili kişiye bildirilmesi
- Yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin hatırlatılması
- Gerekirse belediye veya ilgili idari kurumlara başvurulması
- Son çare olarak hukuki yollara başvurulması
Her olayın teknik ve hukuki durumu farklı olabileceği için, özellikle taşıyıcı sistem veya proje değişikliği söz konusuysa uzman görüşü almak faydalı olabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayların özelliklerine göre hukuki değerlendirme farklılık gösterebilir. Gerekli durumlarda bir hukuk uzmanına danışılması önerilir.