Ortak Alan Sigortası Nedir?
Ortak alan sigortası, apartman veya site içerisindeki merdiven, asansör, çatı, otopark, bahçe, ana tesisatlar gibi ortak bölümlerde meydana gelebilecek hasarlara karşı güvence sağlayan sigorta türüdür. Bu sigorta; yangın, su baskını, patlama, doğal afet ve üçüncü kişilere verilebilecek zararlar gibi riskleri teminat altına alabilir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak alanların korunması ve yönetimi kat maliklerinin sorumluluğundadır. Yönetici ise bu alanların korunması ve gerekli tedbirlerin alınması konusunda temsil ve uygulama görevini üstlenir.
Ortak Alan Sigortası Zorunlu mu?
Türkiye’de tüm apartmanlar için genel ve açık bir “zorunlu ortak alan sigortası” düzenlemesi bulunmamaktadır. Ancak bazı durumlarda sigorta yaptırmak fiilen zorunlu hale gelebilir. Örneğin asansör bulunan binalarda mali sorumluluk poliçesi uygulamada önem kazanır. Ayrıca yönetim planında sigorta yaptırılması zorunlu tutulmuş olabilir.
Bunun dışında, zorunlu deprem sigortası (DASK) bağımsız bölümler için mecburidir; ancak DASK, ortak alan zararlarının tamamını kapsamaz.
Yönetici Açısından Neden Kritik?
Yönetici, ortak alanların korunması, bakımının sağlanması ve gerekli önlemlerin alınmasından sorumludur. Olası bir zarar halinde kat malikleri veya üçüncü kişiler, “gerekli tedbirlerin alınmadığı” iddiasıyla yönetime başvurabilir.
Örneğin; çatıdan düşen bir parçanın araca zarar vermesi, ortak elektrik tesisatından çıkan yangının dairelere sıçraması veya asansör kazası gibi durumlarda yüksek tazminat talepleri gündeme gelebilir.
Küçük Apartmanlarda Sigorta Gerekli mi?
5–6 daireli küçük apartmanlarda genellikle “bize bir şey olmaz” yaklaşımı görülür. Ancak risk büyüklüğü bina sayısıyla doğru orantılı değildir. Özellikle yangın ve üçüncü şahıs zararlarında ortaya çıkan maliyetler ciddi boyutlara ulaşabilir.
Çoğu zaman yıllık poliçe bedeli daire başına bölündüğünde oldukça makul seviyededir. Buna karşılık oluşabilecek zarar tutarı çok daha yüksek olabilir.
Yönetici Ne Yapmalı?
Yönetici açısından en güvenli yöntem, sigorta tekliflerini toplamak ve teminat kapsamını kat maliklerine yazılı olarak sunmaktır. Mümkünse konu genel kurul gündemine alınmalı ve karar defterine işlenmelidir.
Bu şekilde yönetici hem şeffaf davranmış olur hem de ileride doğabilecek “ihmal” iddialarına karşı kendisini korumuş olur.
Sonuç
Ortak alan sigortası her apartman için açık şekilde zorunlu olmasa da; risk yönetimi, mali güvence ve yönetici sorumluluğu açısından oldukça önemlidir. Küçük maliyetlerle büyük krizlerin önüne geçmek mümkündür.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olaylarda sorumluluk ve yükümlülükler farklılık gösterebilir. Ayrıntılı hukuki değerlendirme için bir avukata başvurulması önerilir.