Apartman ve sitelerde dış cephe boyası, mantolama, kaplama veya cephe yenileme işleri gündeme geldiğinde en kritik soru şudur: Bu karar için oy çokluğu yeterli mi, yoksa oy birliği mi gerekir? Yanıt, yapılacak işin niteliğine göre değişir. Çünkü dış cepheyle ilgili işlemler bazen zorunlu bakım-onarım sayılırken, bazen de estetik/iyileştirme ya da esaslı değişiklik kapsamına girebilir.
Pratik kural: İş yapılmadığında binanın güvenliği, dayanımı veya korunması riske giriyorsa çoğunlukla bakım-onarım tarafına yaklaşır. Sadece görünümü değiştirmek, daha “şık” hale getirmek gibi bir amaç baskınsa konu değişiklik/iyileştirme tartışmasına kayar.
1) Zorunlu bakım-onarım niteliğindeki dış cephe işleri
Aşağıdaki örnekler genellikle binanın korunması ve güvenliğiyle ilgilidir:
- Sıva/kaplama dökülmeleri, beton parçalarının kopma riski
- Cepheden su alma, çatlaklar, donatı korozyonu şüphesi
- Mevcut mantolamanın işlevini kaybetmesi, ısı kaybının ciddi boyutta olması
- Ortak yapının değer kaybı ve zararın büyümesini önleme ihtiyacı
Bu tip işler, çoğu durumda ortak yerlerin bakım/onarımı kapsamında değerlendirilir ve kat malikleri kurulunda çoğunlukla karar alınabilmesi mümkündür. Uygulamada yöneticiler için en güvenli yöntem şudur: Kararı kat malikleri kurulunda usulüne uygun toplantı ile alıp, karar metninde işin zorunluluk gerekçesini açıkça yazmak (gerekirse teknik rapor/fotoğraf eklemek).
Yönetici için iyi uygulama: “Dış cephede dökülme/çatlak nedeniyle can ve mal güvenliği riski” gibi gerekçeleri somutlaştırın. Mümkünse ustadan/teknik kişiden kısa tespit alın. Karar defterine ek yapın. Bu yaklaşım, sonradan çıkabilecek itirazlarda elinizi güçlendirir.
2) Estetik amaçlı dış cephe değişikliği
Bazı işlemler ise binanın mevcut sağlam cephesini “daha güzel görünmesi” için değiştirmeyi hedefler. Örneğin:
- Renk konseptini tamamen değiştirmek
- Dekoratif taş/kompozit kaplama ile cepheyi farklı bir mimari görünüme sokmak
- Görünümü belirgin şekilde etkileyen ek uygulamalar
Bu noktada karar nisabı tartışması büyür. Çünkü konu, sıradan bir bakım değil, ortak yerde değişiklik iddiasına dönüşebilir. Özellikle iş, mimari projeye aykırılık riski doğuruyorsa veya binanın dış görünümünü esaslı şekilde değiştiriyorsa, daha yüksek nisap aranabileceği yönünde görüşler ve uygulamalar vardır.
Dikkat: “Sadece boya” gibi görünen bir iş bile bazen komşuluk ilişkilerini ve görünüm bütünlüğünü etkilediği için itiraz konusu olabilir. Bu nedenle renk değişikliği gibi estetik kararları alırken mümkün olduğunca geniş katılımla karar almak ve gerekçeyi tutanağa yazmak faydalıdır.
3) Esaslı değişiklik: Oy birliği riski ne zaman gündeme gelir?
Dış cephede yapılacak iş, binanın mimari kimliğini kökten değiştiriyor, ortak yerlerde esaslı ve kalıcı bir dönüşüm yaratıyor veya projeye aykırılık ihtimali doğuruyorsa; bazı durumlarda oy birliği ihtiyacı gündeme gelebilir. Uygulamada “esaslı değişiklik” tartışmalarını azaltmak için iki pratik adım vardır: (1) proje/ruhsat gerektirip gerektirmediğini araştırmak, (2) mümkünse maliklerin yüksek uzlaşmasıyla ilerlemek.
4) Toplantı ve karar geçerliliği: Usul hatası en büyük risk
Dış cephe işleri genellikle yüksek maliyetlidir. Bu yüzden kararın iptali davalarında en çok şu noktalar gündeme gelir:
- Çağrı ve gündem usulü (gündemde dış cephe yoksa sürpriz karar riski)
- Karar yeter sayısının oluşup oluşmadığı
- Karar metninin belirsiz olması (hangi iş, kaç teklif, yaklaşık maliyet vb.)
Bu yüzden karar metninde; işin kapsamı, gerekçesi, teklif sayısı, yaklaşık bütçe/ödeme planı ve uygulama takvimi gibi maddelerin yazılması önerilir.
5) Karara katılmayan malik ne yapabilir?
Bir malik, kararın usule aykırı olduğunu veya yanlış nisapla alındığını düşünüyorsa, genel olarak iptal davası yoluna gidebilir. Bu tür süreçlerde süreler ve koşullar önemlidir; bu nedenle itiraz düşünülüyorsa gecikmeden hukuki destek alınması doğru olur.
OYA Notu: Aynı iş, bir binada “zorunlu bakım” sayılırken başka bir binada “estetik değişiklik” olarak değerlendirilebilir. Belirleyici olan; mevcut durum, risk, teknik bulgular, yönetim planı ve uygulamanın projeye etkisidir.
Özet
- Zorunlu bakım/onarım (dökülme, su alma, risk, işlev kaybı): çoğunlukla çoğunlukla karar ile ilerlenebilir.
- Estetik ağırlıklı değişiklik (görünümü belirgin değiştirme): daha yüksek uzlaşma ve net gerekçe önerilir.
- Esaslı değişiklik / projeye etki: bazı hallerde oy birliği tartışması doğabilir; proje/ruhsat boyutu ayrıca kontrol edilmelidir.