Apartman Yöneticisi Hangi Durumda Ceza Alır?
Apartman yöneticiliği çoğu zaman gönüllü yürütülen bir görev gibi görülse de hukuken ciddi sorumluluklar içerir. Özellikle küçük apartmanlarda “kimse denetlemiyor” düşüncesi risklidir. Çünkü bazı durumlarda yönetici hem idari para cezası, hem tazminat sorumluluğu hem de cezai sorumluluk ile karşılaşabilir.
Yöneticinin görev ve sorumlulukları başta Kat Mülkiyeti Kanunu olmak üzere ilgili mevzuat, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları çerçevesinde belirlenir. Yönetici, kat maliklerine karşı özen yükümlülüğü altındadır.
1. Görevi İhmal Nedeniyle Sorumluluk
Aşağıdaki durumlar yöneticinin sorumluluğunu doğurabilir:
- Asansör bakım ve periyodik kontrollerinin yaptırılmaması
- Yangın tüplerinin süresi dolmasına rağmen yenilenmemesi
- Ortak alan güvenlik önlemlerinin alınmaması
- Gelir-gider hesabının tutulmaması veya belgelerin saklanmaması
- Kat malikleri kurul kararlarının uygulanmaması
Bu hallerde yönetici görevden alınabilir, ibra edilmeyebilir ve oluşan zarar nedeniyle tazminat davası ile karşılaşabilir.
2. İdari Para Cezası Gerektiren Durumlar
Bazı teknik yükümlülükler başka mevzuatlardan kaynaklanır. Örneğin asansör yıllık kontrolü yapılmazsa ilgili belediye işlem yapabilir. Yangın güvenliği eksikse itfaiye raporu olumsuz olabilir. Bu gibi durumlarda idari para cezası doğabilir.
3. Cezai Sorumluluk (Mahkeme Süreci)
Daha ağır durumlarda yönetici ceza mahkemesinde yargılanabilir. Bakımsız asansör nedeniyle yaralanma, ortak alan elektrik tesisatından çıkan yangın, toplanan paraların zimmete geçirilmesi gibi hallerde kusur veya kast varsa Türk Ceza Kanunu kapsamında sorumluluk doğabilir.
4. Denetim Var mı? Şikayetler Nereye Yapılır?
Apartman yöneticilerini düzenli olarak denetleyen merkezi bir kurum yoktur. Ancak belirli konularda dolaylı denetimler vardır. Belediyeler asansör ve yapı güvenliği yönünden işlem yapabilir, itfaiye yangın güvenliğini kontrol edebilir, mali konular ise mahkemeye veya savcılığa taşınabilir. Sistem genellikle şikayet veya ihbar üzerine işler.
Şikayetin konusuna göre başvurulacak yer değişir: Gelir-gider şeffaflığı için Sulh Hukuk Mahkemesi, güvenlik eksiklikleri için belediye veya itfaiye, usulsüz para kullanımı için savcılık devreye girebilir.
5. Kaza, Yangın ve Ortak Alan Zararlarında Sorumluluk
Ortak alanda yaşanan kazalarda yöneticinin sorumluluğu kusur oranına göre belirlenir. Kaygan zemin için önlem alınmamışsa, kırık korkuluk tamir edilmemişse veya bilinen bir risk görmezden gelinmişse sorumluluk doğabilir. Ancak gerekli bakım ve kontroller yapılmışsa yönetici otomatik olarak sorumlu tutulmaz.
6. Yönetici Kendini Nasıl Korur?
- Periyodik bakım sözleşmeleri yapmak
- Kararları yazılı ve imzalı almak
- Gelir-gider defterini düzenli tutmak
- Riskli konularda kat maliklerini yazılı bilgilendirmek
- Gerekirse sigorta yaptırmak
Özellikle küçük apartmanlarda sözlü yönetim anlayışı ciddi risk oluşturur. Yazılı kayıt, yöneticinin en büyük güvencesidir.