Apartman görevlisinin (kapıcı) işten çıkarılması, iş hukuku kuralları ile kat mülkiyeti uygulamasının kesiştiği hassas bir süreçtir. Usule aykırı bir fesih; kıdem/ihbar tazminatı, boşta geçen süre, işe iade ve yargılama giderleri gibi ciddi mali sonuçlar doğurabilir.
Görevliyle ilgili işlem yapılırken “yönetici istedi ve çıkardı” yaklaşımı çoğu zaman risklidir. Fesih gerekçesi, bildirim şekli ve kayıtlar doğru kurulmazsa apartman yönetimi davada zorlanabilir.
1) İşten çıkışa kim karar verir, toplantı gerekir mi?
Apartman görevlisi, uygulamada apartman yönetimi adına çalıştırılsa da “işveren” konumunda kat malikleri topluluğu bulunur. Yönetici ise çoğu durumda bu ilişkiyi yürütür (işveren vekili gibi hareket eder).
Toplantı (genel kurul) ne zaman gerekir?
- Yönetim planında yöneticinin işe alma/işten çıkarma yetkisi açıkça düzenlenmişse, yönetici fesih işlemini yürütür; yine de yüksek riskli durumlarda kararın genel kurulla desteklenmesi önerilir.
- Yetki açık değilse veya fesih yüksek tazminat doğuracaksa, uygulamada genel kurul kararı alınması en güvenli yoldur.
Uzun süreli çalışan görevli, tartışmalı gerekçe, kapıcı dairesi kullanımı veya yüksek kıdem ihtimali varsa; genel kurul kararı + fesih sürecinin belgeli yürütülmesi, yönetici ve kat malikleri açısından riski azaltır.
2) “Haklı neden” (tazminatsız) ve “geçerli neden” (tazminatlı) farkı
Fesih türünü doğru seçmek kritik önemdedir. Genel olarak:
- Haklı nedenle derhal fesih: Çok ağır ihlallerde, bildirim süresi beklenmeden yapılır. Çoğu durumda ihbar tazminatı doğmaz; şartları varsa kıdem tazminatı da doğmayabilir.
- Geçerli nedenle fesih / bildirimli fesih: Haklı neden kadar ağır olmayan sebeplerle veya işletmesel ihtiyaçlarla yapılır. Çoğu durumda ihbar ve kıdem gündeme gelir.
3) Haklı nedenle (tazminatsız) çıkarma: örnek gerekçeler
Haklı fesih için olayın somut şekilde ispatlanabilir olması önemlidir. Örnekler:
- Hırsızlık, güveni kötüye kullanma
- Apartman sakinlerine ağır hakaret/tehdit
- Görevin ısrarlı biçimde ihmal edilmesi ve ciddi sonuç doğurması
- Görev başında alkollü/uyuşturucu etkisi altında olmak
- Devamsızlık (kanuni şartları sağlayan düzeyde)
“Haklı nedenle fesih” kodu ile çıkış yapılacaksa; tutanak, kamera kaydı, yazılı ihtar, tanık, iş çizelgesi, uyarı kayıtları gibi delillerin dosyalanması gerekir. Aksi halde fesih haksız sayılıp tazminat doğabilir.
4) Geçerli nedenle (tazminatlı) çıkarma: örnek gerekçeler
Haklı fesih şartları yoksa, ancak çalışma ilişkisinin sürdürülmesi istenmiyorsa; geçerli/bildirimli fesih gündeme gelir. Örnekler:
- Performansın düşmesi (ölçülebilir/kanıtlanabilir olması gerekir)
- İş organizasyonunun değişmesi (personel ihtiyacının azalması)
- Hizmetin dışarıdan alınmasına karar verilmesi
Bu durumda genellikle:
- İhbar süresi kullandırılır veya ihbar tazminatı ödenir.
- Çalışma süresi 1 yılı aşmışsa, şartları varsa kıdem tazminatı ödenir.
- Kullanılmamış yıllık izin, varsa fazla mesai gibi alacaklar hesaplanır.
5) Kapıcı dairesi varsa: ne kadar sürede boşaltmalı?
Kapıcı dairesi, çoğu uygulamada iş ilişkisine bağlı tahsis edilen bir kullanım hakkıdır. İş sözleşmesi sona erdiğinde bu kullanım hakkı da kural olarak sona erer.
Mevzuat ve içtihatlarda kapıcı dairesinin 15 gün içinde boşaltılması gerektiğine dair uygulamalar görülür. Boşaltılmaması halinde, ilgili prosedürlerle tahliye süreci işletilebilir.
Somut olayda; görevliye yazılı tebligat yapılması, teslim-tahliye tutanağı düzenlenmesi ve gerekiyorsa hukukî yola başvurulması önerilir.
6) Tazminat ve riskler: kim öder?
Fesih sonucunda doğabilecek kıdem/ihbar tazminatı ve işçilik alacakları bakımından, uygulamada apartman yönetimi adına işlem yapılsa bile mali yük kat maliklerine yansır (genellikle arsa payı oranında). Yönetici, usulsüz işlem yaparsa ayrıca sorumluluk iddialarıyla karşılaşabilir.
- Fesih gerekçesi net mi, yazılı mı?
- Deliller dosyalandı mı (tutanak, ihtar, kayıt)?
- SGK işten çıkış kodu gerekçeyle uyumlu mu?
- Hak edişler (kıdem/ihbar/izin) doğru hesaplandı mı?
- Kapıcı dairesi varsa tebligat ve teslim-tahliye tutanağı hazır mı?
Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayın detaylarına göre değerlendirme değişebilir. Özellikle haklı nedenle fesih ve kapıcı dairesi tahliye süreçlerinde bir iş hukuku uzmanından destek alınması önerilir.