Yönetim Planı, bir apartman veya sitenin nasıl yönetileceğini, ortak alanların nasıl kullanılacağını, giderlerin hangi esaslara göre paylaşılacağını ve yönetime ilişkin temel kuralları belirleyen yazılı belgedir.
Yönetim Planı Olmak Zorunda mı?
Evet. Kat mülkiyeti kurulurken tapu işlemleri sırasında yönetim planı hazırlanır ve tapuya tescil edilir. Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulamaz.
Bu nedenle eski ya da yeni tüm kat mülkiyetli binalarda hukuken bir yönetim planı vardır. "Bizim binada yok" denmesi genellikle belgenin kaybolmuş olması anlamına gelir.
Yönetim Planı Nereden Temin Edilir?
- Tapu Müdürlüğü: Bağımsız bölümün bağlı olduğu tapu müdürlüğünden onaylı örnek alınabilir.
- Yönetici Arşivi: Mevcut yöneticide dosya içinde bulunabilir.
- İnşaat Firması: Yeni projelerde ilk yönetim planı genellikle müteahhit tarafından hazırlanır.
- Kat Maliklerinden Biri: Eski maliklerde bir kopya bulunabilir.
Yönetim Planı Kaybolmuşsa Ne Yapılır?
Belge fiziksel olarak kaybolmuş olabilir. Bu durumda tapu müdürlüğünden yeniden temin edilir. İstisnai olarak bulunamazsa kat malikleri yeni bir yönetim planı hazırlayabilir. Yönetim planının değiştirilmesi için genellikle kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gerekir.
Yönetim Planı Kanundan Üstün mü?
Hayır. Yönetim planı kanuna aykırı olamaz. Ancak kanunun açıkça düzenlemediği veya yoruma açık bıraktığı alanlarda yönetim planı belirleyici olur.
- Ortak alan kullanım saatleri
- Havuz ve sosyal tesis kuralları
- Otopark tahsis esasları
- Aidat dağıtım yöntemi (arsa payı, eşit paylaşım veya karma sistem)
Kanuna aykırı olmayan hükümler bağlayıcıdır. Kat maliki "ben kabul etmiyorum" diyerek uygulamadan kaçınamaz.
Yönetim Planında Genellikle Neler Yer Alır?
- Yönetici seçimi ve görev süresi
- Denetçi seçimi
- Aidat paylaşım yöntemi
- Ortak alan kullanım kuralları
- Toplantı usulleri
- Karar yeter sayıları
- Gecikme tazminatı gibi mali hükümler
Yönetim Planı Değiştirilebilir mi?
Evet, ancak kolay değildir. Genellikle kat maliklerinin 4/5’inin yazılı onayı gerekir. Bu nedenle yönetim planları uzun yıllar değişmeden kalabilir. Özellikle eski binalarda uygulama ile metin arasında farklılık oluşması sık görülür.
Sonuç
- Yönetim planı zorunludur.
- Tapuda tescillidir.
- Kaybolsa bile tapudan temin edilebilir.
- Kanuna aykırı değilse apartmanın en güçlü bağlayıcı metnidir.
- Değiştirilmesi yüksek çoğunluk gerektirir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olaylarda hukuki durum farklılık gösterebilir. Ayrıntılı değerlendirme için bir hukukçuya danışılması tavsiye edilir.