Apartman ve sitelerde birlikte yaşamanın doğal sonucu olarak bazı giderler ortak şekilde karşılanır. Bu giderler, ana gayrimenkulün korunması, işletilmesi ve sürdürülebilir şekilde yönetilebilmesi için zorunludur. Ortak gider kavramı, temel olarak Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde düzenlenmiştir.
Ortak Gider Nedir?
Ortak gider; ana taşınmazın ortak alanlarına, işletilmesine ve yönetimine ilişkin yapılan harcamalardır. Örneğin:
- Temizlik ve güvenlik giderleri
- Asansör bakım ve periyodik kontrol ücretleri
- Elektrik, su (ortak alan) giderleri
- Yönetici ücreti
- Ortak alan sigortası
- Bakım, onarım ve yenileme giderleri
- Kapıcı/görevli maaşı ve SGK ödemeleri
Ortak Giderleri Kim Öder?
Ortak giderlerin asıl sorumlusu kat malikidir. Bağımsız bölüm kiraya verilmiş olsa dahi, hukuki sorumluluk malik üzerinde devam eder.
Uygulamada aidat çoğu zaman kiracıdan tahsil edilse de, ödeme yapılmaması halinde yönetim doğrudan kat malikine başvurabilir. Malik daha sonra kiracısına rücu edebilir.
Ödeme Oranları Nasıl Hesaplanır?
Ortak giderler iki temel yöntemle paylaştırılır:
1️⃣ Arsa Payı Oranına Göre
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kural olarak giderler arsa payı oranında dağıtılır. Arsa payı tapuda yazılıdır ve bağımsız bölümün projedeki büyüklüğü ve değerine göre belirlenir.
2️⃣ Eşit Paylaşım
Kanunda özellikle belirtilen bazı giderler (örneğin kapıcı, güvenlik gibi personel giderleri) tüm bağımsız bölümler arasında eşit olarak paylaştırılabilir. Ayrıca yönetim planında farklı bir düzenleme varsa o esas alınır.
Boş Daire Ortak Gider Öder mi?
Evet. Bağımsız bölüm boş olsa, kirada olmasa hatta hiç kullanılmasa bile ortak gider ödeme yükümlülüğü devam eder. Çünkü gider, kullanım değil mülkiyet esasına dayanır.
Ortak Gider Ödenmezse Ne Yapılır?
Ortak giderlerin ödenmemesi halinde yönetimin şu hakları vardır:
- Gecikme tazminatı uygulamak (kanuni oran üzerinden)
- Yazılı ihtar göndermek
- İcra takibi başlatmak
- Gerekirse dava açmak
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat borcunu ödemeyen kat maliki, geciktiği her ay için gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu tutar faiz değil, kanundan doğan bir cezai tazminattır.
Yönetim Açısından Neden Önemlidir?
Ortak gider sistemi düzgün işlemezse:
- Hizmetler durur,
- Personel maaşları ödenemez,
- Borç birikir,
- Yönetici hukuki risk altına girer.
Bu nedenle giderlerin şeffaf, belgeli ve düzenli şekilde takip edilmesi gerekir. Özellikle dijital takip sistemleri, gelir-gider dengesinin sağlanmasında büyük kolaylık sağlar.
Sonuç
Ortak gider; birlikte yaşamın finansal temelidir. Kat maliklerinin ödeme yükümlülüğü kanundan doğar ve vazgeçilemez. Düzenli tahsilat ve adil paylaşım, sağlıklı bir apartman yönetiminin temelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olaylara göre hukuki değerlendirme değişebilir. Ayrıntılı değerlendirme için bir hukuk uzmanına danışılması tavsiye edilir.