Ortak Alan Nedir?
Apartman ve site yaşamında en çok karışan kavramlardan biri ortak alan kavramıdır. Bir yerin ortak alan olup olmadığı; gider paylaşımından kullanım hakkına, bakım sorumluluğundan hukuki ihtilaflara kadar pek çok konuyu doğrudan etkiler.
Ortak alan kavramı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde düzenlenmiştir. Kanuna göre ana taşınmazın bağımsız bölümler dışında kalan ve tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetinde bulunan yerleri ortak yer (ortak alan) olarak kabul edilir. Ancak her binanın mimari projesi ve yönetim planı farklıdır. Bu nedenle değerlendirme yapılırken mimari proje, yönetim planı ve tapu kayıtları birlikte incelenmelidir.
Neler Ortak Alan Sayılır?
Genel olarak aşağıdaki bölümler ortak alan kapsamındadır:
- Temel, taşıyıcı kolon ve kirişler
- Çatı, dış cephe ve ana duvarlar
- Merdivenler ve asansör
- Giriş holü ve sahanlıklar
- Kapıcı dairesi
- Ortak tahsisli otopark
- Bahçe ve peyzaj alanları
- Sığınak
- Jeneratör, hidrofor, su deposu
- Site içi yollar
Projede ve yönetim planında ortak alan olarak tanımlanmışsa açık veya kapalı yüzme havuzu, spor salonu, sauna, çocuk oyun alanı ve sosyal tesisler de ortak alan sayılır.
Ortak Alanların Önemi
Ortak alanlar aidat hesaplamasının temelini oluşturur. Bakım, onarım, sigorta ve güvenlik gibi giderler bu alanlar üzerinden planlanır. Ayrıca ortak alanlarda meydana gelen kazalar veya zararlar yöneticinin ve kat maliklerinin sorumluluğunu doğurabilir.
Havuz Gibi Alanlar İçin Ekstra Ücret Alınabilir mi?
En çok sorulan sorulardan biri havuz gibi sosyal alanlar için ayrıca kullanım bedeli alınıp alınamayacağıdır. Eğer havuz ortak alan olarak tanımlıysa, temel giderleri zaten aidat içinde yer almalıdır. Ancak yönetim planında özel düzenleme varsa veya kat malikleri kurulu kararı alınmışsa, kullanım esaslı ek bir bedel belirlenebilir.
Bu durumda alınan bedel ticari kazanç niteliğinde değil, gider paylaşımı niteliğinde olmalıdır. Üçüncü kişilere kiralama gibi ticari bir durum söz konusuysa farklı hukuki değerlendirme gerekir.
Ortak Alanı Kimler Kullanabilir?
Ortak alanları tüm kat malikleri, kiracılar ve maliklerin aile bireyleri kullanabilir. Ancak yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları ile kullanım saatleri, misafir sayısı ve benzeri konularda sınırlamalar getirilebilir.
Gider Paylaşımı Nasıl Yapılır?
Genel kural olarak ortak alan giderleri arsa payı oranında paylaşılır. Ancak bazı giderler yönetim planı ile eşit paylaşım şeklinde düzenlenmiş olabilir. Bu nedenle her yapının kendi yönetim planı esas alınmalıdır.
Sonuç
Ortak alan kavramı apartman ve site yönetiminin temel taşlarından biridir. Nelerin ortak alan olduğu net bilinmediğinde aidat tartışmaları, kullanım kavgaları ve hukuki ihtilaflar ortaya çıkabilir. Bu nedenle yöneticilerin proje ve yönetim planını iyi incelemesi, alınan kararları tutanak altına alması ve şeffaf bir gider planı oluşturması büyük önem taşır.
OYA (Ortak Yönetim Asistanı) notu: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Her yapının yönetim planı ve tapu kaydı farklıdır. Somut olaylarda detaylı hukuki değerlendirme için bir avukata başvurmanız önerilir.