634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Türkiye’de bağımsız bölümlere ayrılmış yapılarda mülkiyet, kullanım, yönetim ve sorumluluk esaslarını düzenleyen temel mevzuattır. 1965 yılında yürürlüğe giren bu kanun, apartman ve site yaşamının hukuki çerçevesini oluşturur.
Kanunun amacı; aynı yapı içinde birden fazla malik bulunan taşınmazlarda bağımsız bölüm maliklerinin haklarını korumak, ortak alanların kullanımını düzenlemek, yönetim ve karar alma süreçlerini belirlemek ve gider paylaşımı esaslarını netleştirmektir. Bu yönüyle Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman yaşamının temel hukuk metni niteliğindedir.
Temel Kavramlar
Bağımsız Bölüm: Tapuda ayrı bir mülkiyet konusu olan daire, dükkân veya ofis gibi bölümlerdir.
Kat Maliki: Bağımsız bölümün tapu sahibidir. Hak ve yükümlülüklerin temel muhatabı kat malikidir.
Ortak Alan: Merdiven, asansör, çatı, temel, kolon, bahçe ve otopark gibi tüm maliklerin ortak kullanımına tahsis edilen yerlerdir.
Arsa Payı: Her bağımsız bölüme arsa değeri üzerinden verilen paydır ve gider dağılımında belirleyici olabilir.
Yönetim Planı: Apartmanın iç düzenini belirleyen ve tapuya tescilli olan belgedir. Tüm kat maliklerini bağlar.
Kat Maliklerinin Hakları
Kat malikleri, bağımsız bölümlerini kanuna ve yönetim planına aykırı olmamak şartıyla serbestçe kullanma, ortak alanlardan yararlanma, genel kurula katılma ve oy kullanma haklarına sahiptir.
Kat Maliklerinin Yükümlülükleri
Kat maliklerinin ortak giderlere katılma, ana taşınmaza zarar vermeme, ortak alanları amacı dışında kullanmama ve alınan yönetim kararlarına uyma yükümlülüğü vardır.
Aidat ve gider borçları malik sıfatına bağlıdır. Bağımsız bölüm kiraya verilmiş olsa dahi malik sorumluluğu devam eder.
Yönetim ve Karar Alma
Apartmanın karar organı Kat Malikleri Kurulu’dur. Yönetici bu kurul tarafından seçilir ve maliklerin temsilcisi sıfatıyla görev yapar. Kararlar kanunda belirtilen toplantı ve çoğunluk şartlarına göre alınır.
Bazı kararlar salt çoğunlukla alınabilirken, yapısal değişiklikler gibi önemli konular nitelikli çoğunluk gerektirir.
Gider Paylaşımı Esasları
Giderler kural olarak ya eşit paylaşım esasına göre ya da arsa payı oranında dağıtılır. Yönetim planında aksi düzenlenmedikçe kanundaki esaslar uygulanır.
Hukuki Süreçler
Gider borçlarının ödenmemesi halinde gecikme tazminatı uygulanabilir, icra takibi başlatılabilir ve gerekli hallerde dava açılabilir. Kanun, ortak yaşamın sürdürülebilirliği için yaptırım mekanizmaları öngörmüştür.
Bu yazı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ilişkin temel çerçeveyi sunmak amacıyla hazırlanmıştır. Devam eden içeriklerde ilgili yönetmelikler, toplu yapı hükümleri ve uygulamadaki hukuki süreçler ayrıntılı olarak ele alınacaktır.