Apartman ve site yönetiminde en temel kavramlardan biri kat malikidir. Günlük dilde çoğu zaman “ev sahibi” denir; ancak hukuki anlamı, bir bağımsız bölümün (daire, dükkân, ofis vb.) tapuda malik olarak kayıtlı kişisi olmaktır. Kat maliki sıfatı tapu kaydıyla doğar; tapu devriyle sona erer.
Hızlı tanım: Kiracı, bağımsız bölümde oturan aile ferdi ya da kullanım hakkı olan kişi (ör. intifa hakkı sahibi) her zaman kat maliki değildir. Yönetim açısından “asıl muhatap” çoğu durumda tapuda adı yazan maliktir.
Kat Malikinin Hakları
Kat maliki sadece borç yükümlüsü değildir; ortak yaşamın düzeni için tanınmış önemli haklara da sahiptir.
- Ortak alanlardan yararlanma: Asansör, merdiven, bahçe, otopark gibi ortak yerleri yönetim planı ve kurallar çerçevesinde kullanabilir.
- Toplantıya katılma ve oy kullanma: Kat malikleri kuruluna katılabilir, gündem maddelerinde oy kullanabilir ve karar süreçlerine dahil olabilir.
- Bilgi alma ve denetleme: Gelir-gider belgelerini, hesap özetlerini ve kararları görmeyi isteyebilir; yönetime soru sorabilir, denetçi seçimini talep edebilir.
Kat Malikinin Sorumlulukları
Kat malikliği; ortak yaşamın finansmanı ve düzeni açısından bazı devam eden yükümlülükler doğurur. Bu yükümlülükler, dairenin boş olması veya kiraya verilmesi gibi hallerde çoğu zaman ortadan kalkmaz.
1) Aidat ve ortak giderlere katılma
Kat maliki, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarına göre belirlenen aidat ve ortak gider payını ödemekle yükümlüdür. Temizlik, bakım-onarım, personel ücretleri, sigorta, enerji giderleri gibi kalemler bu kapsamda olabilir.
Dikkat: “Evde oturmuyorum”, “Daire boş” veya “Kiracı kullanıyor” gibi gerekçeler, ortak gider yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yönetim açısından birincil muhatap çoğu zaman maliktir.
2) Kiraya verme halinde sorumluluk
Daire kiraya verildiğinde aidatı fiilen kiracı ödüyor olabilir; ancak kiracı ödemezse, yönetim uygulamada çoğunlukla kat malikine başvurur. Kat maliki daha sonra kiracıya rücu edebilir; fakat bu, yönetimin tahsilat sürecinde muhatabını değiştirmeyebilir.
3) Toplantıya katılmamak
Toplantıya katılmamak başlı başına “yasak” değildir; ancak kat malikleri kurulunda alınan kararlar, usulüne uygun alındıysa toplantıya katılmayan malikleri de bağlayabilir. Bu nedenle toplantılara hiç katılmamak; gündemi kaçırma, kararları sonradan öğrenme ve bazı itiraz haklarında süreleri kaçırma riski doğurabilir.
4) Denetim yükümlülüğü ve “denetlememe” riski
Kat maliklerinin yönetimi denetleme hakkı vardır. Tek tek her malik için sürekli denetim “zorunluluk” olarak görülmese de, uzun süre hiçbir kontrol mekanizmasının işletilmemesi; açık usulsüzlüklerin fark edilmemesine ve sonradan uyuşmazlıkların büyümesine yol açabilir. Bu nedenle pratikte; periyodik hesap kontrolü, denetçi seçimi ve kararların yazılı takibi önemlidir.
5) Kurallara uygun kullanım ve komşuluk düzeni
Kat maliki, bağımsız bölümünü yönetim planına ve ortak yaşam kurallarına aykırı kullanmamalı; ortak alanlara zarar vermemeli; gürültü, tehlike veya rahatsızlık yaratacak davranışlardan kaçınmalıdır. Mülkiyet hakkı geniştir; ancak apartman yaşamında sınırsız değildir.
Özet mesaj: Kat maliki olmak; hem yönetime katılma ve denetleme gibi haklar, hem de aidat/ortak gider gibi süreklilik arz eden sorumluluklar içerir. Kiraya verseniz de, daire boş olsa da “maliklik” devam ettikçe yükümlülüklerin büyük kısmı devam eder.
Kat Maliki ve Kiracı Arasındaki Kısa Fark
Kiracı, bağımsız bölümün kullanıcısıdır; kat maliki ise tapu sahibidir. Kiracı bazı hallerde vekâlet veya temsil yoluyla toplantılarda bulunabilir; ancak asıl karar ve mülkiyet sorumluluğu kat malikinde kalır.
OYA’dan Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planı hükümleri, somut olayın detayları ve yargı içtihatları sonucu değiştirebilir. Tereddüt halinde bir hukukçudan görüş alınması uygun olur.