İşletme Projesi Nedir?
İşletme projesi, apartman veya site yönetiminin bir yıllık döneme ilişkin tahmini gelir-gider planını gösteren belgedir. Bu belge; yıl içinde hangi giderlerin yapılacağını, bu giderlerin hangi kalemlerden oluştuğunu, toplanacak toplam tutarı ve bunun kat maliklerine (ve fiilen çoğu zaman kiracılara) nasıl yansıtılacağını ortaya koyar. Pratikte işletme projesi, “aidat neden bu kadar?” sorusunun en somut cevabıdır.
Özet: İşletme projesi; aidatın keyfi değil, planlı ve hesaplanabilir olmasını sağlayan temel mali plandır.
Zorunlu mudur?
Genel kabul ve uygulamada, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetici/ yönetim kurulunun işletme projesi hazırlaması beklenir. Çünkü yönetim, bir yıl boyunca yapılacak harcamaları öngörmek ve buna göre tahsilat planı oluşturmakla yükümlüdür. İşletme projesi hazırlanmaması; şeffaflık, denetim ve tahsilatın hukuki dayanağı açısından yönetimi zayıflatır.
Dikkat: İşletme projesi olmadan aidat toplanması pratikte görülebilir; ancak itiraz, ibra/denetim ve olası uyuşmazlıklarda yönetimin ispat gücü azalabilir.
İşletme Projesi Neleri İçermeli?
İyi hazırlanmış bir işletme projesinde aşağıdaki başlıklar net olmalıdır:
- Gider kalemleri: Temizlik, güvenlik/personel, SGK ve yan haklar, ortak alan elektrik-su, asansör bakım, sigorta, bakım-onarım, yönetim giderleri, yedek/beklenmeyen gider payı vb.
- Gelir kalemleri: Aidatlar, ortak alan kira gelirleri (varsa), diğer gelirler.
- Paylaştırma yöntemi: Arsa payı, eşit paylaşım veya yönetim planında/kararlarda belirlenen özel oranlar.
- Aylık tahsilat planı: Yıllık toplamın aylara bölünmesi, bağımsız bölüm bazında aidat tutarları.
- Varsa özel kalemler: Demirbaş yenilemeleri, büyük bakım işleri, periyodik kontrol sözleşmeleri gibi tek seferlik/planlı harcamalar.
Nasıl Hazırlanır? Adım Adım
- Geçmiş yıl verilerini çıkarın: Banka/kasa hareketleri, faturalar, sözleşmeler, personel giderleri.
- Yeni yıl sözleşmelerini ve fiyatları güncelleyin: Asansör bakım, temizlik, güvenlik, sigorta, enerji birim fiyatları vb.
- Beklenen bakım-onarım planını yazın: Öngörülen tadilat/onarım varsa kalem kalem ekleyin.
- Yedek pay belirleyin: Beklenmeyen giderler için makul bir oran/tutar koyun.
- Paylaştırma kuralını uygulayın: Arsa payı/eşit/özel oran hangisiyse net şekilde hesaplayın.
- Aidat tablosunu oluşturun: Bağımsız bölüm bazında aylık tutarları şeffafça gösterin.
- Tebliğ edin ve itiraz sürecini yönetin: Kat maliklerine duyurun; itirazları kayıt altına alın ve gerektiğinde kurul gündemine taşıyın.
İpucu: İşletme projesi yalnızca “toplam gider / daire sayısı” değildir. Hangi giderin hangi kurala göre paylaştırıldığı (arsa payı/eşit vb.) açık yazılmalıdır.
Kim Takip Eder?
İşletme projesinin hazırlanması ve uygulanmasından birinci derecede yönetici veya yönetim kurulu sorumludur. Denetçi/denetim kurulu ise harcamaların işletme projesine uygun yapılıp yapılmadığını, belgelerin düzenini ve hesap verilebilirliği kontrol eder. Kat malikleri de hesap inceleme ve bilgi alma hakları kapsamında süreci izleyebilir.
İşletme Projesi Olmazsa Ne Olur?
İşletme projesinin hiç yapılmaması veya çok yüzeysel yapılması, yönetimin şeffaflığını ve tahsilatın meşruiyetini zayıflatabilir. Özellikle aidatlara itiraz, ibra süreçleri, denetim ve olası uyuşmazlıklarda; giderlerin dayanağını göstermek zorlaşır. Bu nedenle küçük apartmanlarda bile işletme projesi, yönetici için bir “koruma kalkanı” gibi çalışır.
Hukuki Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması ve sonuçlar; yönetim planı, kurul kararları ve somut olaya göre değişebilir. Tereddüt halinde bir avukattan profesyonel hukuki görüş alınmalıdır.
ApartMind ile Pratik Yaklaşım
İşletme projesi; giderleri düzenli kaydettiğiniz, kasa-banka hareketlerini takip ettiğiniz ve bağımsız bölüm bazında borçlandırma yaptığınız bir sistemle çok daha kolay hazırlanır. Böylece hem proje hesapları şeffaflaşır hem de yıl içindeki sapmalar hızlıca görülebilir.