Arsa Payı Nedir?
Arsa payı; bir bağımsız bölümün (daire, dükkân, depo vb.) binanın üzerinde bulunduğu arsa üzerindeki hukuki oranını ifade eder. Bu oran tapuda açıkça yazılıdır ve her bağımsız bölüm için ayrı ayrı belirlenmiştir. Arsa payı, dairenin iç kullanım alanı değil; arsa üzerindeki mülkiyet payıdır.
Kural olarak arsa payları, bağımsız bölümlerin konumu, büyüklüğü, katı ve değer farklılıkları dikkate alınarak belirlenir. 120 m² bir daire ile 60 m² bir dairenin arsa payı genellikle eşit olmaz. Cadde cepheli bir dükkânın arsa payı da arka cephedeki küçük bir daireden daha yüksek olabilir.
Aidat Hesaplamasında Arsa Payı
Giderler iki şekilde paylaştırılabilir: eşit paylaşım veya arsa payı oranına göre paylaşım. Genel kural olarak ortak giderler arsa payı oranında paylaştırılır; ancak yönetim planında aksi düzenlenmişse eşit paylaşım da uygulanabilir.
Özellikle büyük ve yapısal giderlerde arsa payı önem kazanır:
- Dış cephe mantolama
- Çatı yenileme
- Asansör değişimi
- Temel güçlendirme
- Büyük tadilat ve yenilemeler
Bu tür giderler binanın tamamına ilişkindir ve çoğunlukla arsa payı oranına göre paylaştırılır.
Isınma Giderlerinde Arsa Payı
Isınma giderlerinde sistem türü belirleyicidir. Merkezi ısıtma sistemlerinde giderler genellikle kullanım payı ve ortak pay olarak ikiye ayrılır. Ortak pay kısmı arsa payı veya metrekare oranı üzerinden hesaplanabilir. Bireysel kombi sistemlerinde ise herkes kendi tüketimini öder.
Ortak Alan Sorumlulukları
Arsa payı; ortak alan bakım giderleri, güçlendirme çalışmaları ve büyük onarım kararlarında mali yükün belirlenmesinde esas alınır. Günlük temizlik, bahçıvanlık gibi rutin giderlerde ise birçok apartman eşit paylaşım yöntemini tercih edebilir.
Bina Yıkılırsa Arsa Payı Ne İfade Eder?
Deprem, ekonomik ömrün tamamlanması, kentsel dönüşüm veya kamulaştırma gibi durumlarda bina ortadan kalkabilir; ancak arsa varlığını sürdürür. Bu durumda her kat maliki arsa payı oranında arsanın sahibi olur.
Örneğin toplam arsa 1.000 m² ve arsa payınız 100/1000 ise, arsanın %10’una sahipsiniz demektir. Yeni bina yapılırken veya arsa satılırken hak sahipliği bu oran üzerinden belirlenir.
Arsa Payı Yanlış Belirlenmiş Olabilir mi?
Bazı eski binalarda arsa payları bağımsız bölümlerin gerçek değerleriyle orantılı olmayabilir. Bu durum ileride hak kaybına yol açabilir. Arsa payının düzeltilmesi için dava açılması ve bilirkişi incelemesi gerekebilir.
Sonuç
Arsa payı yalnızca tapudaki bir oran değildir; aidat yükümlülüğünüzü, büyük onarım payınızı, kentsel dönüşümdeki hakkınızı ve kamulaştırma bedelindeki payınızı doğrudan etkiler. Bu nedenle hem yöneticilerin hem de kat maliklerinin arsa paylarını bilmesi ve tapularını kontrol etmesi önemlidir.