Yönetici Kimdir?
Apartman ve site yaşamında yönetici, ana taşınmazın ortak işlerinin yürütülmesi için kat malikleri tarafından seçilen kişidir. Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında hem temsilci hem de icra organı niteliği taşır. Bina adına işlem yapar, giderleri toplar, ödemeleri gerçekleştirir ve ortak alanların korunmasını sağlar.
Yönetici bir kat maliki olabileceği gibi dışarıdan bir kişi ya da profesyonel bir yönetim firması da olabilir. Ancak hangi model tercih edilirse edilsin, hukuki sorumlulukların varlığı devam eder.
Yönetici Nasıl Seçilir?
Yönetici, kat malikleri kurulunda yapılan toplantıda seçilir. Olağan toplantılarda çoğunluk oyu ile belirlenir ve genellikle bir yıl için görev yapar. Yönetim planında farklı bir süre öngörülmüş olabilir.
Eğer toplantıda yönetici seçilemezse veya kimse görevi kabul etmezse, sulh hukuk mahkemesine başvurularak yönetici atanması talep edilebilir.
Yönetici’nin Başlıca Görev ve Sorumlulukları
- Kat malikleri kurul kararlarını uygulamak
- Ortak giderleri toplamak ve ödemeleri yapmak
- Defter ve kayıtları tutmak
- Ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak
- Sigorta işlemlerini yürütmek
- Gerekli hallerde bina adına dava açmak veya açılan davalarda temsil etmek
Yönetici görevlerini yerine getirirken kusurlu davranır ve bu nedenle bina zarar görürse hukuki sorumluluğu doğabilir. Özellikle güvenlik, bakım, yangın, asansör gibi konularda ihmal ciddi sonuçlara yol açabilir.
Yönetici’nin Hakları Nelerdir?
Yönetici, yaptığı hizmet karşılığında ücret alabilir. Bu ücret kat malikleri kurulunda kararlaştırılır. Ayrıca yaptığı zorunlu harcamaların iadesini talep edebilir.
Görevini yerine getirirken kat maliklerinden bilgi ve belge talep etme hakkına sahiptir. Kurul kararları doğrultusunda hareket ettiği sürece hukuki koruma altındadır.
Profesyonel Yönetici Seçilirse Kat Maliklerinin Rolü Biter mi?
Hayır. Profesyonel bir yönetim firması ile çalışılması, kat malikleri kurulunun varlığını ve karar alma yetkisini ortadan kaldırmaz. Yönetim şirketi uygulayıcıdır; karar mercii yine kat maliklerinin oluşturduğu kuruldur.
Yani profesyonel yönetici olsa dahi:
- Kat malikleri kurulu toplanmaya devam eder.
- Bütçe ve aidat miktarı kurul tarafından belirlenir.
- Yönetici denetlenebilir ve ibra edilir.
Yönetici Olmak Zorunlu mudur?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre sekiz ve üzeri bağımsız bölümü bulunan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Daha küçük yapılarda zorunluluk bulunmasa da fiilen bir temsilci olmadan ortak işlerin yürütülmesi mümkün değildir.
Sonuç
Yönetici, apartman ve site yaşamının düzenli şekilde devam etmesini sağlayan ana aktördür. Yetkileri olduğu kadar sorumlulukları da vardır. Profesyonel yönetim tercih edilse bile kat malikleri kurulu sistemin merkezinde kalmaya devam eder.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olaylara ilişkin değerlendirmeler farklılık gösterebilir. Ayrıntılı hukuki görüş için bir hukukçudan destek alınması tavsiye edilir.